Stambyte bostadsrätt

Stambyte Bostadsrätt

Stambyte i Bostadsrättsförening BRF

Läs om juridik och ekonomi vid stambyte i bostadsrätt samt stambyte i bostadsrättsförening. För alla medlemmar i en bostadsrättsförening kommer ett stambyte i en lägenhet att innebära stora möjligheter att få det som de vill. Läs mera under egna val.

stambyte bostadsrätt
stambyte bostadsrättsförening BRF

Att stå inför ett stambyte i en bostadsrättsförening, förkortas BRF, är något som både själva föreningen och dess enskilda medlemmar, vilka äger lägenheterna, är ekonomiskt involverade i. Denna konstellation gör att det finns stora skillnader mellan ett stambyte bostadsrätt i jämförelse med ett stambyte hos en fastighetsägare, där de boende enbart hyr sina lägenheter.

De största skillnaderna visar sig på tre olika plan. Detta är då det ekonomiska planet, de olika valmöjligheter som finns samt vilka rättigheter och skyldigheter som föreningens medlemmar har inför lagen.

Naturligtvis kommer det även att finnas en rad likheter också. Detta är då bland annat att alla får uppleva hur stökigt och smutsig det blir under ett stambytes fysiska arbetsdel. Samtidigt får de också ta del av allt buller och det damm som lägger sig som ett täcke över deras annars så välorganiserade lägenheter.

Faktum är också att planeringsprocessen kommer att skilja sig mellan ett stambyte bostadsrätt i jämförelse med ett stambyte hos en fastighetsägare. Läs vidare här och få full kontroll över allt från de ekonomiska aspekterna till alla de trevliga möjligheter det finns för ägare av lägenheter i samband med ett stambyte i fastigheten.

Stambyte Bostadsrätt – Ekonomi, valmöjligheter och juridik

Det ekonomiska planet: Vem betalar vad? Kommer föreningen att vara skyldig att betala hela stambytet, eller kommer du som lägenhetsinnehavare att få betala din del? Här kan det vara olika beroende på vilka beslut som tas vid medlemsmöte. Normalt sett betalar bostadsrättsföreningen ett stambyte tillsammans med utvald standardutrustning.

De stora valmöjligheterna: Att vara ägare av din egen lägenhet ger dig naturligtvis massor av frihet i jämförelse med att vara boendes i en hyresrätt. Dock medför detta också skyldigheter, som att betala det de extra privata tillvalen och förändringarna du önskar vid ett stambyte i din bostadsrätt.

Juridiska aspekter vid stambyte: Här handlar det om vad lägenhetsinnehavare och bostadsrättsförening har för rättigheter och skyldigheter gentemot varandra. Egentligen är inte allt glasklart, och ibland finns det också utrymme för medlemmar att förhandla om olika saker. I detta stycke läser du i alla fall det viktigaste rörande juridiska aspekter vid stambyte i bostadsrättsförening.

I am text block. Click edit button to change this text. Lorem ipsum dolor sit amet, consectetur adipiscing elit. Ut elit tellus, luctus nec ullamcorper mattis, pulvinar dapibus leo.

Enkelt förfarande vid stambyte bostadsrätt

Även om det vid vissa tillfällen kan vara olika meningar mellan medlemmarna i en bostadsrättsförening, kommer själva proceduren och sättet att ta ett beslut om stambyte vara relativt okomplicerat. Detta är då något som ska tas vid en föreningsstämma. För att ett beslut med laga kraft ska kunna tas, måste detta ha stöd av minst två tredjedelar av föreningens medlemmar.

I det inledande skedet upptas då en fråga om det finns ett behov av stambyte i fastigheten. Vanligtvis görs detta efter att en fastighetskonsult redan sett över om ett behov finns. I och med detta kommer föreningens styrelse redan ha klart underlag på att det finns ett behov. Efter detta kommer då frågan om ett stambyte ska utföras upp. Om detta beslut blir ett ja och det får laga kraft, finns det sedan en rad olika aspekter att se till och besluta om.

Enkel att utföra stambyte i bostadsrätt

Det första att se till blir om föreningen har råd att utföra ett stambyte. Mycket val finns dock inte om det beslutas att ett stambyte måste utföras. Kan föreningens medlemmar gå med på att betala sin del i sina egna lägenheter? Har föreningen redan en stark ekonomi och kan bekosta stambytet utan problem? Måste föreningen ta lån? Om så, hur ska detta påverka medlemmarna och hur ska det betalas tillbaka?

Här finns det ytterligare ett alternativ. Detta är relining istället för stambyte. Om detta anses bäst för stunden, kommer det medföra ett mycket mindre ingrepp, samt att det heller inte kommer att medföra så stora kostnader.

När dessa frågor har klarats upp är det dags för den stora planeringen inför ett stambyte. I det fallet är det dags att skapa och se till Checklista för Stambyte.

Stambyte bostadsrätt – Det ekonomiska planet

Stambyte bostadsrätt – Det ekonomiska planet

När ett stambyte måste utföras i en bostadsrättsförening, finns det oftast tre olika ekonomiska faktorer att se till. Med andra ord är det en faktor mera än för fastighetsägare. Dessa tre är föreningens egna kapital, medlemmarnas välvilja att satsa egna pengar i stambytet samt behovet av att ta ett lån för stambyte bostadsrätt. Oftast är det dock även här enbart föreningens ekonomi samt det eventuella lån som måste tas för att utföra ett stambyte som det kommer att diskuteras om.

Detta med anledning av att det är ytterst svårt att angripa medlemmarnas egen ekonomi och betalningskraft av två anledningar. Det ena är att det inte finns något lagligt stöd för detta, medan det andra är att de olika medlemmarnas ekonomiska situation varierar. Det som normalt sett brukar gälla vid ett stambyte i en bostadsrättsförening, är att föreningen använder en renoveringsfond som har byggts upp med en procentuell del av medlemmarnas avgifter till föreningen.

Checklista inför stambyte

Beroende på hur länge det har kunnat sparas i denna, samtidigt som det inte skett många andra oförutsedda skador samt renoveringar, kan denna fond räcka för att täcka ett stambyte. Om inte måste bostadsrättsföreningen ta ett lån för stambyte. När detta sker kommer det också vid en stämma vara nödvändigt att besluta hur medlemmarna och föreningen ska kunna betala tillbaka detta lån.

Som tur är kommer dessa typer av lån att läggas upp på många år, och det vanligaste är att alla i föreningen får en höjning av den månatliga avgiften till föreningen.

Vid den föreningsstämma som ska besluta om stambyte, eller vid en ytterligare stämma, ska det sedan också besluta vad som ska ingå i stambytet. Här handlar det alltid om att ett utbyte av alla rörstammar sker i fastigheten. Detta betyder i sin tur att de badrum och toaletter som finns alltid kommer att behöva brytas upp, vilket medför att dessa alltid måste återställas. Denna återställning är i stort sett likvärdig med en totalrenovering av badrum och toaletter.

Bostadsrättsföreningen och lägenhetsinnehavaren

Även köket i en lägenhet i en fastigheter som utför ett stambyte kommer att ta skada. Dock är denna oftast mycket mindre, vilket gör att mycket av det befintliga kan bevaras. Vad som rekommenderas vid ett stambyte i en bostadsrättsförening, och vad som vanligtvis är det generella förfarandet, är följande.

Föreningen bekostar själva stambytet. Det vill säga byte av rörstammar i hela fastigheten.

Återställning av badrum och toaletter bekostas också av bostadsrättsföreningen, där ett standardutbud tas fram. Detta utbud måste accepteras för att föreningen ska bekosta det nya badrummet och toaletterna.

Om speciella önskemål utöver detta önskas av vissa medlemmar, kommer detta då att vara något som varje medlem själv får bekosta.

Om föreningen beslutar att andra renoveringar också ska utföras i samband med byte av rörstammar, kommer detta också att vara något som beslutas gemensamt, vilket betyder att föreningen bekostar detta. Exempel kan vara byte av elektriska installationer eller ventilations och värmerör samt de stammar som detta är kopplat till.

Vad den enskilda medlemmen ska betala för egen del i stambyte bostadsrätt och om det ska utgå någon ersättning för att inte välja standardutbud, är något som ska beslutas av föreningen vid en stämma. Alternativt kan detta fritt förhandlas med respektive medlem.

Det är också viktigt att kontrollera om alla medlemmars behov kan tillgodoses i samband med stambytet, eller om vissa saker måste skjutas på framtiden efter att stambytet har slutförts.

Stambyte bostadsrätt – De stora valmöjligheterna

Detta är egentligen det roliga och positiva kapitlet för alla som står inför ett stambyte. Givet så blir detta mest roligt och intressant för alla de som äger sina lägenheter och är medlemmar i en bostadsrättsförening. Detta med anledning av att det alltid har flera valmöjligheter än de som hyr sina lägenheter hos en hyresvärd och fastighetsägare.

Naturligtvis kommer valmöjligheter att medföra ytterligare kostnader. De stora valmöjligheterna har ett pris, men finns det utrymme för renovering och att investera i sitt boende. Ja, då kan faktiskt detta vara det perfekta valet i samband med ett stambyte.

För de som har ett sparat kapital och kan investera i sitt boende, kommer det antagligen finnas massor med idéer. Valmöjligheterna är också många. Helt givet kommer du alltid vid ett stambyte ha möjligheter att påverka hur ditt badrum och dina eventuella toaletter ska se ut. Här kommer du kunna anta bostadsrättsföreningens standardutbud, eller sp gör du själv ett val av exklusivare armatur samt kakel och klinker.

gratis offert på stambyte

Efter detta kan du naturligtvis också byta ut din gamla badruminredning. Många gånger går det också att bygga ut befintliga toaletter till kompletta badrum, samt även i vissa fall ändra dispositionen av rörstammarna till infästningarna av allt från tvättställ till dusch och toaletter. Läs mera om total badrumsrenovering här.

Stambyte bostadsrätt - valmöjligheter

Vad som oftast också går att utföra i samband med ett stambyte är att totalt eller delvis renovera ett kök. Detta är vanliga saker som händer regelbundet under stambyten i bostadsrätt och något som de flesta entreprenörer har kunskap och kapacitet att utföra. Om önskemål finns om övriga renoveringar eller ombyggnader i samband med stambyte är detta något som måste meddelas till styrelsen eller projektansvarig för stambytet. Detta för att tillfråga entreprenören om möjlighet, eller om detta måste flyttas till ett skede efter att stambytet har avslutats.

Stambyte bostadsrätt – Juridiska aspekter

I detta stycke handlar det om det svåra och krångliga. Vad säger egentligen lagen om hur förhållandet mellan de enskilda medlemmarna och bostadsrättsföreningen är och fungerar? Vilka rättigheter och skyldigheter har dessa parter gentemot varandra? Som all förstår kommer det att finnas massor med olika regler och lagar som styr detta.

För alla de som vill ha fullständig kontroll över läget måste läsa igenom både lagen om ekonomiska föreningar samt bostadsrättslagen. För alla de som vill ha den korta och mera nödvändiga informationen, kan detta läsas nedan.

Beslut om stambyte i bostadsrättsförening

Bostadsrättslagen talar klart och tydligt om att en Bostadsrättsförening har det övergripande ansvaret för skicket och underhåll i alla de fastigheter som ingår i föreningen. När det handlar om ett behov av stambyte bostadsrätt kommer även detta ingå i det som räknas som nödvändigt underhåll. I och med det får också en bostadsrättförening en övergripande rätt att besluta i detta ärende.

Dock är det så att det många gånger krävs stora förändringar och omfattande renoveringar i medlemmarnas lägenheter. Här måste i de flesta fall badrum helt eller delvis rivas ut. Detta kan även gälla köken. För att detta ska ske på rätt sätt enligt gällande regler, krävs att beslut om hur detta ska gå till tas vid en föreningsstämma. I vissa fall finns det medlemmar som motsätter sig hela eller delar av ett stambyte. Med anledning av detta är det viktigt att det beslut som tas i föreningen görs med två tredjedelars majoritet.

stambyte bostadsrätt - juridiska aspekter

I vissa fall kan det även krävas ett godkännande för stambyte från hyresnämnden, eller att denna nämnd informerats om att ett stambyte ska utföras. En bostadsrättsförening ska alltid ta upp alla frågor och se till att ta alla viktiga beslut rörande ett stambyte på en föreningsstämma.

Kan en medlem vägra delta i ett stambyte

Stambyte lägenhet – Som medlem i en bostadsrättförening kan du inte vägra deltagande i ett stambyte om ett beslut om detta tagits på en föreningsstämma med minst två tredjedelars majoritet. Med andra or blir det raka svaret nej. Din anledning att vägra delta kan ligga i att du inte delar föreningens bedömning av rörstammarnas skick, eller att du anser att föreningen saknar den stabilitet i ekonomin som krävs för att genomföra ett stambyte.

stambyte bostadsrättsförening

Ibland kan det också vara så att du nyligen utfört renoveringar både i kök badrum och övriga delar av lägenheten. I det fallet vägrar ibland en medlem att delta med anledningen av att de är oroliga för att allt inte ska återställas i ursprungligt skick.

Hur som helst är det så att en bostadsrättsförening nästan alltid har lagen och rätten på sin sida. Det kan i stort sett sägas att deras makt är rätt är obegränsad och kan enbart begränsas av att du som lägenhetsinnehavare skulle anses få utstå ”större olägenhet än nödvändigt” vid stambytet.

Så, om all de beslut som vid en föreningsstämma har tagits med minst två tredjedelars majoritet och följt de lagar och stadgar som finns kan en medlem inte vägra delta i ett stambyte. Här säger bostadsrättslagen att en bostadsrättsförening har den fulla rätten att gå in och utföra all de arbeten som anses ligga inom deras ansvarsområde i din lägenhet.

Hur som helst behöver inte detta medföra att allt är förlorat. De flesta medlemmar har bra kontakt och förhållande med sin förening och de andra medlemmarna. Med andra ord kan det många gånger finnas utrymme att förhandla i olika enskilda och privata frågor.

kan en medlem vägra stambyte bostadsrätt

Som ett exempel kan då den som precis har renoverat sitt badrum vissa gånger undvika att detta rivs ned. Här kan det räcka med att bara byta ut de rörstammar som leder fram till badrummet. Detta är dock något som måste bedömas vid en inspektion och besiktning tillsammans med en fastighetskonsult.

Hantering av lägenhetsinnehavare som nekar tillträde

Som du redan läst i den information som angetts ovan, finns det ingen möjlighet för en medlem i en bostadsrättsförening att neka tillträde till en lägenhet vid stambyte. Med andra ord har en enskild medlem inte rätt att förhindra att arbete utförs i deras lägenhet. Detta gäller då alla de arbeten som faller under ”nödvändiga underhålls och reparationsåtgärder”.

Om en medlem trots detta nekar tillträde kommer givetvis föreningen och dess medlemmar försöka lösa detta internt, vilka oftast ser en lösning. Om en lösning inte går att nå via förhandling eller om en medlem även nekar att förhandla i ärendet, kan bostadsrättsföreningen som en sista åtgärd begära handräckning från kronofogdemyndigheten i ärendet för att skaffa tillgång till den/de lägenheter det berör.

Utgår det någon ekonomisk kompensation vid stambyte

Idag utförs de flesta moderna stambyten med kvarboende, vilket betyder att alla de som befinner sig i huset även kan bo kvar under den tid som det fysiska arbetet med ett stambyte sker. Det bästa för de boende kommer naturligtvis alltid vara att inte bo kvar om det finns annan möjlighet till boende.

Här kan detta då vara ett tillfälligt boende i fritidshus, hos släkt och vänner eller till och med på hotell. Anledningen kan vara att vissa personer på grund av funktionsnedsättningar inte kan bo kvar, eller enbart att lägenhetens skick inte anses som ett anständigt boende av lägenhetsinnehavaren.

I det fallet kan då frågan om det inte borde utgå en ekonomisk kompensation för detta besvär? Även frågan om rätten till ersättningsboende kan vissa gånger komma på tal. Här talar dock lagen sitt tydliga språk.

Bostadsrättslagen säger att det inte finns någon som kan kräva ett ersättningsboende eller någon form av ekonomisk ersättning i samband med detta stambyte. Här beskrivs detta som ett nödvändigt underhåll som ägare av lägenheter i en bostadsrättsförening måste acceptera.

Inga regler och lagar utan undantag. Det finns de gånger som en bostadsrättsförening kan åläggas att betala ekonomisk kompensation och ersättning till lägenhetsinnehavaren. Detta är om det kan påvisas att föreningen genom försumlighet, eller direkt vållande, orsakad skada.

Ett exempel på detta kan vara en vattenskada som uppkommer av att föreningen missat eller bortsett från att byta gamla stammar på vissa platser.

ekonomisk kompensation vid stambyte bostadsrätt

Bostadsrättsföreningens skyldighet att återställa

Den största anledningen till att vissa medlemmar i en bostadsrättsförening oroar sig och motsätter sig ett stambyte, är oftast de regler som gäller rörande föreningens skyldighet att återställa badrum och kök.

Är det då också så att den berörda medlemmen nyligen utfört en exklusiv badrumsrenovering, så blir naturligtvis motståndet inför ett stambyte kraftigare. Det normala i detta fall är att en bostadsrättsförening anser att alla badrum ingå i ett planerat stambyte.

I det fallet kommer föreningen inte att ha någon skyldighet inför lagen att erbjuda annat en det standardmaterial som fastslagits vid den föreningsstämma som föregick beslutet om att utföra ett stambyte i fastigheten.

Här säger bostadsrättslagen att föreningen inte har någon skyldighet att återställa ett mera exklusivt badrum till samma höga standard om detta överstiger kostnaderna för det standardmaterial som det beslutats om.

Precis som inom alla områden mellan olika parter finns det alltid ett utrymme till förhandling. Här kan en lösning vara att delar av det exklusiva badrummet kan återanvändas, vilket leder till besparingar på det planet för föreningen.

I det fallet kanske de kan bekosta den extrakostnad som medlemmens egna val av mera exklusivt kakel och klinker medför. I andra fall kanske en medlem kan skjuta till ett mindre kapital för material, men får eventuellt extra arbete utfört utan extra kostnad.

Kostnader lägenhetsinnehavaren måste betala

Som det tidigare påpekats kommer ett beslut rörande ett stambyte i en bostadsrättsförening tas vid en föreningsstämma. I detta skede kommer även ett beslut tas rörande ett standardutbud gällande det material som ska användas för att återställa badrum och eventuellt även kök.

Skulle en eller flera medlemmar ha en önskan om mera exklusiva material och inredning rörande badrum och kök, kommer detta vara något som privat måste bekostas av de enskilda medlemmarna.

Bostadsrättsföreningens skyldighet inför lagen är att återställa badrum och kök genom att tillhandahålla ett standardmaterial. I de fall andra önskemål finns rörande mera exklusiva och kostsamma renoveringar i samband med ett stambyte, kommer detta vara något som bekostas privat av de enskilda lägenhetsinnehavarna.

Här måste de även meddela om detta i tid för att föreningen ska kunna tillfråga entreprenören om detta är möjligt i samband med det ordinarie stambytet.

Kostnad stambyte

Ansvar för fel som kan härledas till stambytet

I och med att ett stambyte är ett så pass stort ingrepp, finns det naturligtvis även risker för att något hanteras eller utförs på ett felaktigt sätt. Detta såväl som att projektet är så omfattande att det helt enkelt är lätt att missa något. Trots detta är det sällan som fel, brister eller missar sker.

Detta då entreprenörer har stor erfarenhet och är mycket noggranna, samt att det även finns skydd i form av inspektioner. Dock inträffar dessa fel, skador och brister. Vems fel är det då när detta sker och vem är det som bär ansvaret?

Asvar vid stambyte i bostadsrättsförening

För alla de fel och skador som uppstår under arbetet eller efter ett slutfört stambyte, kommer det vara bostadsrättsföreningen som ingått ett avtal med entreprenören. Med andra ord kommer du behöva uppta en inledande diskussion om eventuella skador eller fel med föreningen.

Är det sedan så att felet direkt kan härledas till utförandet av stambytet, kommer föreningen att ta kontakt med entreprenören för att kräva att denne tar sitt ansvar.

Just här kommer det att vara ett mycket snårigt kapitel rörande rättigheter och skyldigheter enligt lagen. Om entreprenören vägrar ta ansvar, kan en lägenhetsinnehavare då ställa föreningen till svars?

Om så, är det då också möjligt att kräva ersättning för det arbete och eventuella material som beställdes utöver den vanliga standarden som ingick i själva stambytet? Är hyresrättsföreningen inte villig att hjälpa till med att kräva entreprenören, och vad kan då en lägenhetsinnehavare göra?

Oberoende av vilka frågor och fel som uppkommer eller vilka krav du vill finna en ansvarig för, kommer det alltid vara viktigt att du varit delaktig under hela stambytesprocessen. Detta så du vet vad det är du talar om.

Oftast kommer det finnas en relativt lång garantiperiod efter ett stambyte, som avtalats i kontraktet för projektet, vilket då alltid är skrivet på ett sätt som ställer entreprenören till svars vid felaktigheter och skador som kan kopplas till stambytesprocessen.

Att anlita egna hantverkare under ett stambyte

Som lägenhetsinnehavare kan det många gånger kännas rätt att utföra allt på en gång. När ett stambyte sker är detta så stort projekt att det skulle vara bra att utföra en helrenovering på samma gång. I det fallet är det viktigt att inte bara sätta sina planer i verket. Här bör du först tillfråga styrelsen i föreningen eller projektansvarig först.

Anledningen till detta är för att se om den, eller de, entreprenörer som anlitas kan åta sig de renoveringar som du önskar utföra. Om de inte kan detta och du måste hyra in andra entreprenörer för att få dina renoveringar gjorda, måste du också tillfråga samma personer.

Detta då det många gånger inte är tillåtet, av försäkringsskäl, att anlita utomstående entreprenörer under den tid som ett stambyte i bostadsrättsföreningen utförs.

Begär Gratis offert på Stambyte

Vi erbjuder kostnadseffektiva stambyten med hög kvalitet

Dags att byta stammar? Har läckagen ökat? Risk för stora skador? Begär offert och gratis rådgivning innan kostnaderna ökar. Vi är experter på stambyte.

Begär Offert